华泰证券指出，10月以来香港房地产市场延续复苏势头。住宅方面 ，10月房价延续同环比上涨 ，租金高位持平，且11月中原地产领先指标显示房价环比涨幅提速；11月私人住宅成交量受高基数影响同比有所回落 ，但仍处在今年以来的较高水平。利率方面 ，12月房贷利率有望随美联储降息进一步下行，巩固市场复苏趋势 。商业地产方面 ，1-10月零售业销货价值接近同比回正 ，显示前端景气度继续修复，但传导至租金企稳仍需时间 。华泰证券看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇 ，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击 ，同时高股息率也带来一定支撑。
全文如下华泰 | 地产：香港房价复苏趋势有望延续
核心观点
10月以来香港房地产市场延续复苏势头 。住宅方面，10月房价延续同环比上涨 ，租金高位持平 ，且11月中原地产领先指标显示房价环比涨幅提速；11月私人住宅成交量受高基数影响同比有所回落，但仍处在今年以来的较高水平 。利率方面，12月房贷利率有望随美联储降息进一步下行 ，巩固市场复苏趋势。商业地产方面 ，1-10月零售业销货价值接近同比回正，显示前端景气度继续修复 ，但传导至租金企稳仍需时间 。我们看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇 ，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息率也带来一定支撑 。
住宅量价：房价持续改善 ，成交量维持较高水平
房价方面 ，根据香港差饷物业估价署的数据，10月香港私人住宅价格指数环比/同比+0.4%/1.1%（9月+1.5%/1.8%） ，连续第5个月环比上涨、第2个月同比上涨。11月30日中原城市领先指数环比10月末+1.9%（10月环比+0.3%） ，房价领先指标环比涨幅再度提速 。成交量方面，根据中原地产的数据 ，11月香港新房/二手房私人住宅成交1813/3553套 ，同比-27%/-1%，主要因为去年同期受下调最低首付比例的政策刺激、成交基数较高（24年11月同比+339%/92%），实际上11月的成交规模仍处在今年以来的较高水平 。累计来看 ，1-11月香港新房/二手房私人住宅成交1.88/3.59万套 ，同比+17%/+17%。
租金和利率：住宅租金维持高位，12月房贷利率或进一步下行
根据香港差饷物业估价署的数据 ，10月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.0%/3.9%（9月+0.2%/2.5%） ，继续处在历史高位 。11月末1个月HIBOR环比-25bp至3.18%，房贷利率继续以3.25%的封顶利率定价（Prime rate-175bp） ，依然低于A类住宅租金收益率（10月为3.70%） ，亦接近B类住宅租金收益率（3.20%），而A/B类占香港私人住宅总存量的32%/48% 。12月11日美联储降息25bp ，12月封顶利率有望进一步降低10-20bp ，巩固市场复苏趋势。根据华泰宏观的报告《12月FOMC：如期降息并启动扩表》（2025.12.11），2026年6月美联储新主席到任后可能再降息1-2次 ，或将推动香港房贷利率继续下行。
商业地产：1-10月零售额接近同比回正 ，但传导至租金仍需时间
根据香港政府统计处的数据，10月香港零售业销货价值为352亿港币，同比+6.9%（9月同比+6.0%） ，连续第6个月同比上行；1-10月香港零售业销货价值为3117亿港币 ，同比-0.2%，已接近回正 。零售业的复苏或因为入境旅客人次的复苏对冲了港人北上消费趋势的影响 ，根据香港旅游发展局的数据 ，1-10月入境旅客人次同比+12% 。此外，香港IPO火热或助力写字楼租赁需求的持续回升。但商业景气度传导至租金端仍需要时间 ，根据香港差饷物业估价署的数据 ，10月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.7%/-0.1%/-0.7%，同比-4.6%/-3.6%/-4.8% ，环比层面尚未止跌 。
风险提示：香港住宅市场复苏不及预期 ，香港商业景气度复苏不及预期，个别港资房企可能面临流动性风险 。
风险提示
香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值 、美联储降息 、港股市场表现、香港人口回流 、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复 ，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度 ，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期 。
香港商业景气度复苏不及预期 。香港商业景气度复苏仍停留在初步阶段，尚未传导至不动产租金端（写字楼 、零售业），后续复苏的情况仍待观察。
个别港资房企可能面临流动性压力 。个别规模较大的港资房企可能面临一定的流动性压力 ，若演化为信用风险 ，可能对港资房企信用环境和估值产生负面影响 。
（文章来源：人民财讯）
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